【飯店】潘思亮：「旅館變辦公樓成趨勢」。會不會未來變成辦公樓供過於求？

隨著晶華捷絲旅的開幕，董事長潘思亮也進一步對於台灣旅館產業做出評論。簡單而言，潘董事長認為旅館產業供過於求的現象仍然嚴重，因此，潘董事長能夠理解旅館改建成商辦是為了找到出路。而未來，不見得會看到旅館業的淘汰潮，反而會看到旅館的汰換潮，也就是將旅館改建成為商辦。

其實，潘董事長在2018年底即提出這樣的看法。【觀光供過於求 潘思亮：飯店可能變辦公樓】聯合新聞網的連結，可以點進去查閱全文。以下貼出經濟日報全文，提供參考。

然而，我們不得不思考一件事：假如旅館變辦公樓成趨勢，會不會在三、五年後的未來，又出現一波辦公樓供給過量的現象？

從現在至2022年，一路上仍將有許多國際品牌酒店開幕，這些開發計畫大約是在開幕前的3~5年前、甚至更早之前即已確定；當2016開始，旅館產業走入不景氣的產業循環，殺得這些已定案的開發案措手不及，而過去這三年裡，又沒有明顯的淘汰潮，所以未來幾年內，旅館業供過於求的現象當然不可能舒緩。

(2019/04/17)【飯店】未來三年至少54間品牌、逾萬間房投入台灣市場，大多是國際連鎖品牌！

而當旅館業找到一個「改建為商辦」的出口，許多業者勢必起而效尤。當然，抓準了這一波中美貿易戰、台商回流的趨勢，會是旅館改建為商辦的產業利基點，但也別忘了，市場上還有諸多保險業地王(國泰/富邦/新光…等等)，他們也是在都市的精華地段擁有待使用的土地或許多高齡商辦待改建。這麼一來，可以得知的結果是，在短期的未來會看到更多的商辦玩家進場，傳統的保險業地王、加上旅館業改行做商辦的新手。老手加新手，是不是又看到旅館業一窩蜂「供給」的景況！

辦公樓跟旅館類似，一旦硬體建設完成，要去大幅改裝或改變使用用途的空間就會縮小。而辦公樓更著重在都市裡的商業區位、單程樓層面積、物業管理模式、甚至是停車位的設置，決定了所謂A辦、B辦的等級及租金價格。看上去就是挑個好位置、蓋棟好大樓、然後招租好房客，但現實永遠不會這麼簡單。老手在市場上走跳這麼久，自然有它熟透了的生存法則；新手要進來玩，不跌個幾跤、骨折個幾次，怎能成良醫呢！

	A辦	B辦	C辦
建物年齡	10年內	10年以上	老舊
地段	主要商圈	次要商圈	一般地段
產權	獨立產權、產權單純	產權持有者多	住商混合
面積	單層樓面積300~400坪以上	單層樓面積300坪以下	單層樓面積300坪以下
管理	管理完善	僅配置管理員	無管理
租金 (每月NT$/坪)	NT$ 2,000元/坪以上 信義區A辦NT$ 3,500元/坪以上	NT$ 1,500～2,000元/坪	NT$ 1,500元/坪 以下
範例	南山廣場或台北101高樓層 NT$ 4,000元/坪以上	南京東路上的部分老舊商辦	忠孝東路上老舊大樓

【延伸閱讀】

(2019/04/17)【飯店】未來三年至少54間品牌、逾萬間房投入台灣市場，大多是國際連鎖品牌！

【經濟日報】觀光供過於求 潘思亮：飯店可能變辦公樓

2018-12-04 18:06中央社 記者江明晏台北4日電

·         

晶華集團董事長潘思亮今天表示，觀光業「供過於求」，以資產配置觀察，過去看到很多辦公樓轉變成飯店，未來反而是飯店會變辦公大樓，盼政府能把握契機留住回流台商。

由晶華酒店集團擔任不動產管理機構的樂富一號不動產投資信託基金(Millerful No.1 REIT）將於5日在證交所掛牌上市，最終募集金額為新台幣105.8億元。

樂富一號之物業管理機構為晶華國際酒店集團與樂富資本共同出資的「晶華公寓大廈管理維護股份有限公司」。基金投資策略面由樂富資本負責，包括曾任野村證券台灣區總裁、雷曼兄弟證券董事長翁明正，及曾任德意志銀行董事、麥肯錫顧問的晶華公寓大廈總經理林超驊共同成立。

潘思亮今天受訪時表示，觀光業目前還是「供過於求」，以資產配置的角度觀察，過去看到很多辦公樓轉變成飯店，未來反而可能是飯店會變成辦公大樓，如果政府能把握契機留住台商，很多樂富一號的標的物可以產生很大的貢獻。

因應中美貿易戰，潘思亮說，未來將是台灣關鍵一年，不只是觀光產業，台灣經濟面臨全球的不穩定性，很多台商正要從大陸轉戰到世界各地，如果政府能好好把握，把台商留在台灣，台灣未來將會不一樣。

他表示，過去幾十年，台商都是出走，這次是讓台商回台落地生根的機會，也是最後一次機會；他建議政府給台商3年特別的優惠措施，包括水電、稅率、外勞等，先讓台商的營運總部遷回台灣，3年後，優惠政策到期，屆時，台商再決定是否根留台灣。

林超驊則說明，樂富一號與德國最大退休基金BVK合作，將各別購入「台茂購物中心」50%的產權，樂富一號將購入捷運古亭站旁的「大都市國際中心」部分樓層，此二物業均有100%穩定出租率，具收益分散性及成長性。

林超驊並指出，樂富一號預計投資標的則包括內湖科學園區內辦公大樓「NASA科技總署大樓」部分樓層及洛碁驛飯店承租、鄰近台北車站及機場捷運、日本客源充沛穩定的「松麟企業大樓」等。

林超驊分析，「REITs的股價要能上漲，有兩個重要因素：第一，每年租金收入能增加。第二，房價上漲時，能夠適當地處分資產來實現資本利得，並將獲利分配給受益人，股價才會反應。