還記得最近一次出沒在台北東區商圈是甚麼時候？有沒有感覺沿著忠孝東路四段、捷運忠孝復興站至忠孝敦化站之間，少了些甚麼？過去兩三年間，在俗稱「東區商圈」的這個路段上，尚不計許多位在巷弄間的小型零售店面，已有超過10隻手指頭能算出來的品牌名店停業，包括服飾品牌Superdry、Forever21、H:Connect、SPAO，日藥本舖、SASA等藥妝美妝店，鐘錶品牌SWATCH、FOSSIL、OMEGA，以及餐飲名店糖朝、葡吉小廚、永福樓…等等。每當這個商圈中又有名店決定撤出的消息傳出，所有的停業理由皆會指向「消費行為轉向電商」、「商圈人潮退卻」、以及「租金」等三大理由。我們用數據來一一檢視這些理由，進一步理解市場環境轉變的衝擊效應有多強、為何租金很死硬、以及東區商圈的房東們還有多少時間可以任性。
消費行為轉向電商是「長期」趨勢，但趨勢成就非常緩慢
根據經濟部統計處的數據，台灣整體零售業營業額從2011年的3.45兆元成長至2020年的3.86兆元，10年間成長12%；非店面零售(包含電商及郵購等虛擬通路)則在同期間由1,803億元成長為3,293億元，10年間成長83%。乍看之下，非店面零售業的營業額有著飛也似的巨幅成長，但非店面零售消費行為(也就是非店面零售業營業額占整體零售業營業額之占比)仍屬於非常小的比例；就算是新冠肺炎疫情在2020年重擊了實體零售業，但以整體零售業版圖和長期趨勢來看，也只是輕微推了一把。
我們可以由此得到零售消費行為移轉至電商為「長期」趨勢的結論，但以現階段來看，消費行為的移轉，並非是衝擊「東區商圈」實體零售業的最主要因素。只是對於實體零售業者、甚至是房東而言，還是得將「溫水煮青蛙」的俗諺謹記在心。
東區人潮退卻顯著已不只是近年的事，與鄰近的信義商圈相較則是更形沒落
東區人潮的衰退，不僅是「感受上」的事實，在數據上也能得到驗證。根據台北市政府統計資料庫「台北捷運各站出站人次」，在2011年至2019年間，位在東區商圈主要的捷運站：「忠孝復興站」(藍線BL15及棕線BR10)、和忠孝敦化站(藍線)，這三站的出站人次呈現衰退的現象；若進一步觀察各年度的數據，則會發現「棕線BR10」的出站人次高峰落在2014年，而「藍線BL15」和忠孝敦化站的出站人次高峰是落在2013年，以出站人次最高峰的年度數據與2019年相較，則衰退幅度更是擴大。換言之，東區商圈人潮衰退的起始點，可以回溯至2013年至2014年間，而非近兩三年才有的現象。
相對的，同樣位在台北市東方的信義商圈，兩個相關捷運站「市政府站」(捷運藍線)以及「台北101/世貿站」(捷運紅線)的出站人次卻是呈現成長的趨勢。以捷運藍線上的「市政府站」來說，2011年至2019年成長8%；儘管以2013年的高峰與2019年相較，出現2%微幅衰退，但若加上「信義線」路網在2013年底成形，將「台北101/世貿」納入計算後，則兩站合計出站人次則出現年年成長的趨勢。不論出站人次所包含的人流特質是上班、會展、觀光、或者是國人逛街消費，都為信義商圈帶來大量的人潮。
東區房東獨特特質，使性子撐著不降店租
目前東區房東主要有四種類型，第一類為家族世襲傳承。他們在祖父母、或曾祖父母輩即持有尚未開發的土地，最著名的就是東區林氏家族，在東區仍舊是一片荒地時，即逐步持有現今忠孝東路四段、復興南路、光復南路一帶的土地。至今仍舊是忠孝東路、敦南、仁愛路一代的大地主之一。林氏家族經營地產的哲學：低調、團結、不賣店面，就算與他人合建建物，也一定會把一樓店面留給自己做出租。由於家族成員持有大量的物件，並且沒有資金壓力，因此，可以集體維護租金價格，一方面維持家族門面和身價，另一方面是想坐挑看得上眼的好租客。
第二種類型則是投資客，例如著名的東區劉媽媽、江醫師。有些投資客早在1980年代就已進場，隨著身價、口袋日趨豐厚，也更有能力以財務槓桿操作的方式，投資更多店面。亦有些投資客則是十多年前才進場，個人能持有的店面數量相對較少。通常投資客手上的店面空租，大多會衝擊投資客房東的現金流，而為了現金流，在租金或尋找租客的策略調整上，也會較有彈性。但不論是持有夠久、已無資金壓力，抑或是仍有貸款壓力，都會盡量避免大幅度的降租。因為顯著地降租會直接降低店面的市場估值，這對於已無資金壓力的投資客而言，就無法哄抬價格、以較好的價格出售、以致達到大幅獲利目的，而對仍有貸款壓力的投資客而言，貸款銀行則可能會因「擔保物品價值減少」，要求房貸戶提前償還部分的房屋貸款，以便提高銀行的債權保障，進而加深投資客的資金壓力。
第三種類型則是自有店面、自營開店。例如：順成蛋糕。通常是長期持有，並且已無資金壓力。由於有自營事業的需求，以控制租金成本，此類型店面在市面上交易的機率甚低，當然也就不會有「降租」的議題和壓力。
第四種類型則是企業法人。如前所述，東區的大地主除了林氏家族之外，尚有國泰和富邦蔡家等企業法人。他們目前所持有的東區商辦大多是從林氏家族購入。其中，壽險業的角色最為特殊。由於金管會對於壽險業的不動產投資設有「最低投報率」的門檻，因此，壽險業者對於房租的設算是更為斤斤計較。而依循法規所設下的最低門檻，更讓壽險業者能有合理的理由不調降租金、或者是調降空間非常有限。
整體來說，不同背景、不同類型的房東，都有他們不想降租的理由，而這些理由不外乎就是想持續維持物件的市場價值，以及身為東區商圈房東的面子。但「市場結構」的轉變與趨勢，並未站在東區房東這一方。
商圈人潮移轉多年、疫情衝擊時間拉長，房東不見得還有任性的時間與空間
商圈人潮會為實體零售業者(或者餐飲業者)帶來大量的過路客，讓業者從中獲取商機。當業者荷包滿滿，房東自然想透過漲房租來分一杯羹；而當房租上漲，店面的市場估值則往上攀升，房東身價跟著上揚。如此的正向循環，讓東區的店租在過去十幾二十年裡，呈現持續上揚的趨勢。但當商圈人潮銳減、出現沒落的隱憂，理論上應該要進入反向循環，也就是當實體零售業者(或餐飲業者)無法從已逐漸減少的人流中獲取合理的商機或利潤時，開始無法負擔店面租金，照理說，房東要開始降店租、來慰留舊租客或吸引新租客，而租客能以較低的店租撐起合理的財務結構。但長期以來的現象卻是：租客退租不回頭、房東的租金調降空間有限。
東區的店面空租了好些時日，房東還是會有受不了沒有現金流的日子。若是所持有的物件的坪數較小，也許可以短期降租，租給特賣會業者，因此，無法負擔以往東區高租金的短期特賣會，則一檔檔地出現在東區商圈；又或者店面位置位在巷弄內，坪數不大，則也可能出現夾娃娃機店。透過「短租」來解決現金流的壓力，是東區房東現階段因應「不景氣」的方法；但也有房東是寧願店面閒置，也不願意降租或租給門面相對不美的租客，硬撐著期待商圈春天的來臨。
從捷運站出站人次統計可以看出東區商圈人流減少已經不是兩三年的事，若加上新冠肺炎疫情的衝擊和催化，東區商圈人潮會降至哪一個低點才會停歇，仍看不到明確的答案。若再納入長期且緩慢的「消費行為移轉至電商」趨勢，以及鄰近的「信義商圈」強勢的人潮吸納，東區商圈的未來可說是一片晦暗。過去幾年裡，東區商圈的房東們死硬撐著，無法認份地以「降租」來因應商圈市場結構的變化，一旦商圈「熄燈」暗了整條街，房東們得痛著大砍租金來滿足租方市場的需求，肯定會是頓時失了面子、也沒了裡子。看看舊租客「永福樓」(月租金600萬)與新租客「NET」(月租金320萬)的案例，東區房東們還想要撐多久才肯面對真相！
資料來源：台北市政府統計資料庫查詢系統；經濟部統計處「批發、零售及餐飲業營業額統計」
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