【飯店】做個筆記：旅館開發的模組化營造工程(Modular Construction)

圖片來源：HNN

先貼幾個資料來源：

(2019/01/07) HNN:Benefits of modular construction stack up for owners

(2019/01/08) HNN:Brands, lenders developing modular-construction comfort

(2019/01/09) HNN:Modular hotel construction faces some bumps in the road

>>甚麼是Modular Construction？望文生義，就是在酒店設計的過程中，把每個空間(尤其是房間)的規格、內裝隔間，皆採用一致的型式，然後在工廠就把一個個房間(或空間)都製作好，最後把這些像是樂高積木的房間，運送到建築場址，一塊一塊地拼裝起來。拼好後，在進行室內設計的整裝。

>>為什麼要採用Modular Construction？由於在建築的過程中，有蠻大的機率會遇到勞動力不足、原物料短缺(或價格突然上漲)的因素，會拖延工期、提高成本，讓酒店完工之日一延再延，而業主的現金流也會受到影響。而Modular Construction可以減短建築工期，依據文章中的個案，Modular Construction的工期可以比傳統的建築方法減少8至14個月。換句話說，業主在取得資本並投入酒店開發時，可以大幅縮短完工時間，並且盡早開幕營運。一旦完工開幕，業主可以透過再融資(re-financing)把原先投入的資本取回，然後酒店開幕營運後，即能快速地獲得穩定的現金流。

>>Modular Construction就真的能減省工程成本及工期，而沒有其他的阻礙？表面上，這樣的工程設計的確可以減省工程成本及工期，主要是因為房型的模組化，減少設計的時間、且大量製造同樣的小方塊。然而，要在哪裡儲存這些已經預製好的房間方塊、如何運送這些又大又重的房間方塊，以及營造商是否有足夠的能力和巧手去拼裝這些房間方塊(可以想像為樂高積木)，都會是在酒店開發前期、選擇建築工法時必須要考量的。尤其是，預製、儲存、物流也都是工程營造成本的一部份，若這些環節沒有搞好，那麼最後不見得真的能省下時間和金錢。

>>為什麼會有Modular Construction這個議題？主要是由於萬豪將在紐約建造一棟世界最高、採用Modular Construction工法的酒店。品牌是掛AC Hotels。由於紐約的建築密度高、勞動力成本也高、當然土地取得成本更高。若能縮短工期，盡快讓酒店開幕賺錢，自然擁有足夠的動機採取Modular Construction工法。而萬豪在洛杉磯亦有另一個Modular Construction的酒店開發案，品牌是掛Courtyard。

>>但萬豪並非第一個採取如此酒店開發及工程法的思維，荷蘭連鎖酒店品牌CitizenM(世民酒店)一直都是採取如此的思維。全球的CitizenM幾乎都採取同樣的房型，因此能節省房型設計的時間與成本，讓全球的CitizenM都能長得差不多，最後用堆疊樂高積木的方式，在最短的時間完成酒店的建設。而CitizenM更讓全球各店皆共享後端的資訊(MIS)、公關及行銷資源，換言之，假如你造訪台北市的CitizenM，你只會看到前台的服務人員，行銷、公關、以及後端的資訊平台，皆是由總部支援，如此又可以再度節省各館的人事費用。但說實在的，這樣省下來，我沒看到CitizenM的房價有比較便宜啊！(哈哈)

>>而在我跟著前老闆做酒店開發專案時，發現幾個比較殘酷的事實。在台灣，酒店開幕時程一延再延，有幾個因素。其一，無法通過政府所設定的安檢項目，以至於無法取得營業執照，這能怪誰呢，還不就為了省這個那個，最後忘記做這個那個。其二，老闆總愛最後一刻改設計，設計師畫好的圖、又要重畫；這個過程來個幾趟，幾個月、半年就過去了，更不用說最後採行的版本，可能跟第一版最像了！第三，建設過程中一直加外掛，工程費一直增加，最後Profit & Loss試算就要一版再一版的更新，搞死財務和營收管理團隊。

>>最後，台灣的酒店業者適合採用Modular Construction嗎？我只能說，事前規劃時能想清楚，找到對的人、專業的人來執行，確認執行後就不要一直改來改去或者加外掛，任何概念都能夠好好的執行與完成。但能不能真的省錢、省力、省工時，這就要好好算計一下了。

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圖說：AC Hotels New York預計於2020年開幕。將近110公尺高、168間客房，每間客房在波蘭預鑄完成，之後才運來紐約組裝。每間模組已經有牆面隔間、浴廁、床(家具)…等等硬體設備，運送到紐約後在90天內即可組裝完畢。由於每間模組擁有自己獨立的牆面，當模組皆組裝在一起後，房間與房間之間並不是共享牆面，理論上隔音效果會比較好。

圖片來源：Business Insider