【飯店】飯店業者轉型當商辦房東？瞭解商辦業態，才知跨業風險
自2016年陸客來台觀光的人次大幅減少後，台灣飯店產業的供需問題隨之浮上檯面。儘管2016年至今，不時地會出現有多少飯店物件求售，但實質上真正退出市場的業者僅屬少數，換言之，供給量變化不大，但需求量卻因區域而有極大的差異，尤其是2020年至2021年間的新冠肺炎疫情，讓各區域間(尤其是都會與度假區)的飯店需求差異更為明顯。(本站分析：2021Q1觀光旅館營運統計、用RevPAR道盡台灣飯店業30年風雨興衰)
既然飯店業的需求不振、供給又不減，整個處於失調的狀態，擁有飯店物件或土地的業主們，開始思考下一步的安排。建築物本體已經很高齡的一些飯店品牌，諸如：馥敦飯店南京館、六福客棧、神旺大飯店、台北國賓飯店…等等，趁著「危老都更」的容積獎勵，申請改建，其中，馥敦飯店南京館在改建後將掛上Hyatt Centric、六福客棧在改建後將成為商辦大樓、神旺及台北國賓則尚在規劃中，但應該不出飯店、商辦、豪宅、或者混和的型態。(新聞連結：經濟日報)
另外，在2016年至2017年間，即傳出許多業主要將閒置的商用不動產用地，釋出蓋飯店。最有名的就是富邦集團所擁有、東區最貴籃球場，最初是規劃將掛上奢華飯店品牌「瑰麗」(Rosewood)，之後幾經變動，一直在蓋飯店、蓋商辦兩個選擇間游移，最終是拍板定案蓋商辦。而皇翔建設原訂在台北車站再建一棟「萬麗酒店」(Renaissance Hotel)，最終改為興建商辦。(新聞連結：工商時報)
面對飯店產業逆風，飯店業背景的業主也想蓋商辦當房東
在過去幾年裡，許多擁有土地或建物的業主(大多都是具有壽險或建商身份)常會以「飯店」做為主要規劃，反映出業主對於台灣觀光產業(Inbound)景氣的看好程度；但隨著產業景氣下滑，還沒動土、還沒興建的案子，也都開始做計劃變更。「商辦」，則是回到業主們最擅長的老路。但也有不少飯店業背景的業主，看著產業景氣下滑，也思考著在新建或改建後能踏入「商辦」的領域，甚至期望能運用自身在飯店服務業的優勢，打造出「不同的」商辦型態。
但隔行如隔山，儘管「商辦」當房東的身份看似簡單，不同的業態，總是以不同的面貌在運作。接下來就來大致瞭解台灣商辦的營業型態，以及其中的小細節。
在台灣的商辦市場中，主要有三種角色：房東、商辦空間營運業者、承租戶。而依據提供服務內容的差異，大致可以區分為三類：傳統商辦、商務中心、以及共享工作空間(Co-working Space)。
房東：大多擁有壽險、金融、或者建商背景。它們大量地在商業精華區獵地、養地。蓋成商辦後，當房東收租金。在疫情前，常有A辦空置率低、租金逐漸提升的新聞，當當A辦供給不足成為產業界普遍的共識，而大多品牌飯店也都位居熱門商圈，因此促成一些飯店業者在危老改建後，決定踏入商辦的領域。期望能當個簡單的「房東」，而跳脫飯店業青筍筍氣色。
傳統商辦要拚門面、拚氣勢，才能撐起A辦的租金價格
傳統商辦：房東所擁有的「商辦」會依地段區位不同、是否良好管理、是否為純辦公大樓、單樓層面積是否有300坪以上、足夠停車空間、產權持有是否單純等條件，設定A/B/C辦租金價格。例如：A辦的建物年齡要低於10年、位在極佳的辦公商圈、要獨立產權且管理完善、單層樓地板面積要300坪以上，甚至是大廳門面、車道、停車位、電梯…等等，都有所要求，才足以稱為A辦。承租對象主要為一般企業，少數商務中心或共享工作空間會承租A辦或B辦；並且由承租戶自行規畫內部的空間運用與配置。
商務中心的核心價值是提供「微型企業」的辦公空間和短租的商務會議需求
商務中心：傳統商務中心大多向房東承租商辦，自行規劃裝潢後，以空間產品對外租給企業。通常承租B辦，以控制租金成本。主要提供個人辦公空間、會議室/茶水間/影印間…等公共空間。會議室等公共空間出租以「時租」、「日租」為主，獨立辦公空間則以「月租」(包套)為主。附櫃台接待、秘書服務。
平均每人(每座位)約NT$ 6,000~8,000元，每人辦公空間加分攤公共空間坪數大約為1坪。會議室出租(時租/日租)通常一日分為早/中/晚三區段，每區段以3~4小時為單位；依坪數/座位數訂價，主要出租對象為外部一般企業進行會議或活動，另提供個人辦公室承租戶免費(或部分免費)使用。租金則包含AV器材使用，以及由商務中心派員協助操作器材。
商務中心已經是商辦市場中，常見的產品或服務。主要還是以傳統的商辦思維，做微型企業的辦公空間的生意。
共享工作空間的核心價值是塑造產業社群
共享工作空間(Co-working Space)：同樣是向房東承租後自行裝潢，再做出租。以往承租B辦以控制租金成本，近來風行承租A辦(例如：徳事商務中心承租台北101和南山廣場等等、雷格斯承租國泰置地和華新麗華大樓等等)，更大的空間、提供氣派門面。意在創造能容納超過百人以上的公司員工，打造產業聚落與社群的氛圍。
一般商務中心所提供的個人辦公空間、會議室/茶水間/影印間/餐飲/AV…等硬體設備，共享工作空間也都會提供，但最主要是共享工作空間業者會配置community manager，透過舉辦活動、或產業社群的轉介，提升內部租客間與外部產業間的連結。共享工作空間對外出租牌價大約是其每坪承租價的5~6倍，但由於A辦的租金較高，因此，Co-Working Space每月每人每坪的價格也較高。會考驗承租公司的財務接受度。
而共享工作空間會在台灣興起，主要是由於台灣新創業者開始有國際資金投注，新創業者開始模仿矽谷新創聚落的模式，期望資源、社群的互動與整合。然而，許多小型新創公司缺錢、缺辦公空間、缺社群資源；但資金可由政府或資本市場籌措，空間可跟政府承租(例如：金管會也釋出空間成立Fintech聚落)，唯欠缺產業社群(人脈/技術/資金)的連結與互動。因此，共享工作空間的核心價值在於產業社群的塑造，例如：活動/論壇/產業資源的介接。
飯店業者轉型當商辦房東，心態與專業上的調整將是最關鍵的風險
在2016年以前，許多傳統商辦的大房東(諸如：國泰、富邦、皇翔)，嘗試踏入飯店領域。國泰在飯店業著專業經理人操持下，開出「慕軒」(Madison Hotel)和「和逸」(Hotel Cozzi)，在面對產業景氣的逆風時，是否順遂，就如人飲水、冷短自知。而富邦在開出富邦藝旅(Folio Hotel)後，儘管在台北市遼寧街和信義區最貴籃球場等兩地，皆曾有飯店事業的規畫，但最終都喊停、改作商辦或賣場。而皇翔建設的台北士林萬麗在產業逆風中開幕後，旗下所有飯店事業規劃皆喊停。跨產業，本就是一道門檻或風險，尤其是一棟飯店從規劃到開幕營運，至少需要三、四年以上的時間，這其中的環境變因，很難掌握。
相對的，飯店業者要轉型當商辦房東，也同樣面對環境的風險。在2018年底時，即有飯店產業大老認為飯店可能變辦公樓(中央社、蘋果新聞網)；現在來到2021年，儘管A辦市場仍緊俏，但飯店業者轉型當商辦房東，能否在商辦建築本體的規劃上，能與傳統商辦房東競爭？又或者想為自己的商辦事業增添一些飯店「服務」的元素，是否能抓到如商務中心和共享工作空間的核心精隨？心態與專業上的調整，會是環境變因外，更關鍵的風險。
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